Anda pasti Pernah lihat film Taichi Master yang dibintangi oleh Jet Lee? selain Asyik dan seru filmnya. Filosofi ilmu taichi itu digambarkan seperti kita menerima pukulan lawan, menyerap energi pukulannya, dan kemudian dikembalikan energinya untuk menyerang balik lawan, dilipatgandakan dengan energi milik kita sendiri. Jadi pukulan kita 'double power' karena akumulasi dari energi milik lawan ditambah energi dari pukulan kita sendiri.
Mantap ya? Menyerang dan melumpuhkan lawan dengan energi milik mereka sendiri.
Sobat properti, jurus Taichi juga bisa anda gunakan dalam 'pertempuran' menaklukan MPT (mitra pemilik tanah). Anda bisa menaklukkan MPT dengan cara membalikkan statement penawaran dari dia sendiri soal harga tanah, agar outputnya di akhir negoisasi bisa tercapai harga tanah yang ideal dan wajar.
Apa maksudnya? Langkah dan tahapan berikut mungkin bisa membantu anda lebih memahami substansi dari artikel ini.
#1. Carilah dan kumpulkan data kompetitor yang berada dalam radius kisaran 2 KM dari lokasi lahan yang sedang/akan anda prospek. Usahakan anda mengetahui data harga borongan bangunan per meter persegi dari kompetitor. Pisahkan unsur PPN dari data yang anda kumpulkan. Misal ;
GRIYA TRALALA
Harga T-50/120 = Rp 260.000.000
Harga Bangunan @ 2.000.000/m2
KAMPOENG ADEM AYEM
Harga T-36/90 = Rp 176.500.000
Harga Bangunan @ 1.500.000/m2
#2. Lakukan survei lahan yang sedang anda prospek.
#3. Temui MPT (mitra pemilik tanah) dan tanyakan kepada MPT berapa penawaran harga tanah per-m2 yang dia minta.
#4. Jangan dikomentari dan ditawar dahulu. Berapapun harga tanah yang dia sebutkan anda iyakan saja. Sebagai contoh; MPT menyebutkan harga tanah = Rp 300.000/m2
#5. Buatkanlah detail perhitungan seperti dibawah ini;
* MENGHITUNG HARGA JUAL TANAH
Harga tanah (brutto) = 300.000/m2
Asumsi efektivitas = 60%
Harga tanah (netto) = 500.000/m2
Desain Perijinan = 10.000/m2
Pematangan Lahan = 190.000/m2
Overhead Cost = 150.000/m2
--------------------------------------
Harga Pokok Tanah = 850.000/m2
Laba = 500.000/m2
Harga Jual Tanah = 1.350.000/m2
* MENGHITUNG HARGA T-50/120
Bangunan
50 x 2.000.000 = 100.000.000
Tanah
120 x 1.350.000 = 162.000.000
Listrik, Air, IMB, SHGB = 7.500.000
---------------------------------------
Sub Total Harga = 269.500.000
PPH Final 5% = 13.475.000
Gimmick 2% = 5.390.000
------------------------------
Total Harga = 288.365.000
#6. Minta kepada MPT untuk membandingkan dengan harga GRIYA TRALALA untuk type dan luasan tanah yang sama, nampak sekali harga jual anda lebih mahal dan tidak kompetitif.
#7. Buatkanlah lagi detail perhitungan lainnya seperti dibawah ini;
* MENGHITUNG HARGA JUAL TANAH
Harga tanah (brutto) = 300.000/m2
Asumsi efektivitas = 60%
Harga tanah (netto) = 500.000/m2
Desain Perijinan = 10.000/m2
Pematangan Lahan = 190.000/m2
Overhead Cost = 150.000/m2
-------------------------------------
Harga Pokok Tanah = 850.000/m2
Laba = 500.000/m2
Harga Jual Tanah = 1.350.000/m2
* MENGHITUNG HARGA T-36/90
Bangunan
36 x 1.500.000 = 54.000.000
Tanah
90 x 1.350.000 = 121.500.000
Listrik, Air, IMB, SHGB = 7.500.000
---------------------------------------
Sub Total Harga = 183.000.000
PPH Final 5% = 9.150.000
Gimmick 2% = 3.660.000
-----------------------------
Total Harga = 195.810.000
#8. Minta kepada MPT untuk membandingkan dengan harga KAMPOENG ADEM AYEM untuk type dan luasan tanah yang sama, nampak sekali harga jual anda lebih mahal dan tidak kompetitif.
Sobat properti, sampai di tahapan ini anda telah menunjukkan kepada MPT bahwa dengan harga penawaran tanah per meter persegi yang dia sebutkan (Rp 300.000/m2), outnya dalam perhitungan diatas sangat tidak kompetitif dan lebih mahal dari pesaing. Pasti dagangan anda tidak laku.
Sampaikan juga kepada pemilik tanah bahwa pembebanan biaya Desain Perijinan, biaya Pematangan Lahan dan biaya Overhead Cost dalam perhitungan tersebut memakai asumsi konservatif dan efisien. Pembebanan laba juga sesuai rasio umumnya didalam bisnis properti, yaitu Laba = 1x harga perolehan lahan.
Jika semua variabel lain dianggarkan secara normal, dan hasil perhitungan menunjukkan HARGA JUAL produk anda tidak kompetitif, jadi apa kesimpulannya???
Kesimpulan;
Harga tanahnya KEMAHALAN.
Sehingga harus dikoreksi/diturunkan.
#9. Buatlah lagi perhitungan dengan memakai asumsi harga tanah sesuai estimasi kita, supaya menghasilkan output harga jual yang kompetitif.
Misal; asumsi Rp 180.000/m2
* MENGHITUNG HARGA JUAL TANAH
Harga tanah (brutto) = 180.000/m2
Asumsi efektivitas = 60%
Harga tanah (netto) = 300.000/m2
Desain Perijinan = 10.000/m2
Pematangan Lahan = 190.000/m2
Overhead Cost = 150.000/m2
-------------------------------------
Harga Pokok Tanah = 650.000/m2
Laba = 300.000/m2
Harga Jual Tanah = 950.000/m2
* MENGHITUNG HARGA T-36/90
Bangunan
36 x 1.500.000 = 54.000.000
Tanah
90 x 950.000 = 85.500.000
Listrik, Air, IMB, SHGB = 7.500.000
---------------------------------------
Sub Total Harga = 147.000.000
PPH Final 5% = 7.350.000
Gimmick 2% = 2.940.000
------------------------------
Total Harga = 157.290. 000
Nah, ini baru kompetitif. Karena jika dikomparasi dengan harga jual type bangunan dan luasan tanah yang sama dengan KAMPOENG ADEM AYEM, harga jual produk anda masih bersaing.
* MENGHITUNG HARGA JUAL TANAH
Harga tanah (brutto) = 180.000/m2
Asumsi efektivitas = 60%
Harga tanah (netto) = 300.000/m2
Desain Perijinan = 10.000/m2
Pematangan Lahan = 190.000/m2
Overhead Cost = 150.000/m2
-------------------------------------
Harga Pokok Tanah = 650.000/m2
Laba = 300.000/m2
Harga Jual Tanah = 950.000/m2
* MENGHITUNG HARGA T-50/120
Bangunan
50 x 2.000.000 = 100.000.000
Tanah
120 x 950.000 = 114.000.000
Listrik, Air, IMB, SHGB = 7.500.000
---------------------------------------
Sub Total Harga = 221.500.000
PPH Final 5% = 11.075.000
Gimmick 2% = 4.430.000
--------------------------------------
Total Harga = 237.005.000
Nah, ini baru kompetitif. Karena jika dikomparasi dengan harga jual type bangunan dan luasan tanah yang sama dengan GRIYA TRALALA, harga jual produk anda masih bersaing.
Sobat properti, jurus taichi mengajarkan kepada kita supaya jangan menawar harga yang dibuka oleh MPT. Tapi tunjukkanlah kepada MPT bahwa dengan harga tanah versi MPT, harga jual produk tidak kompetitif. Tunjukkan semua perhitungan diatas.
Jika produk tidak kompetitif, dagangan tidak laku. Bisnisnya tidak menarik. Mana ada mitra yang mau mengembangkan lahan milik MPT jika secara bisnis tidak menarik??? Ketuklah hati MPT dan sadarkan dia dengan hasil perhitungan tersebut. Serangan balik berupa 'harga tidak kompetitif' terjadi akibat MPT yang seenaknya menyerang kita dengan menyebut harga tanah sembarangan dan tidak wajar. Kita mainkan jurus taichi disini.
Jika memang MPT mau mencari solusi dan deal secara win-win, pastinya dia harus setuju dengan harga yang kita usulkan berdasarkan simulasi hasil perhitungan. Jadi kita menawar harga tanah bukan karena tak rela harga tanah per meter persegi milik MPT dinilai tinggi. Melainkan karena kita mau bisnis dan tentunya berharap dagangan kita laku. Dagangan laku berarti harga jualnya mesti kompetitif, dan harga kompetitif bisa terjadi apabila MPT menurunkan harga tanahnya.
Jika MPT mau, syukurlah. Anda bisa lanjutkan sampai deal. Jika MPT tetap tak mau bergeming dengan harga awalnya, ya tinggalkan saja. Setiap negoisasi tak harus deal. Tinggalkan saja, cari prospek lain. Diluaran sana masih banyak opportunity lain yang berseliweran.
0 komentar:
Posting Komentar